（原標題：不良資產處置風口來了）

春節(jié)前，劉平拜訪了幾家出險房企，希望在房地產項目層面尋找一些投資機遇。一圈拜訪下來，他發(fā)現(xiàn)，每一個項目都有不同的債權人，若想介入項目，必須獲得債權人的首肯，開發(fā)企業(yè)的話語權很小。

劉平是一家國有金融機構風險資產管理部門的負責人。2024年上半年，他所在的機構組建了新的風險資產管理部門，主要業(yè)務是做不良資產投資，其中包括盤活因資金短缺而停工的房地產項目。

劉平說，自2021年四季度房地產行業(yè)爆發(fā)流動性風險以來，大量民營房企爆雷；此外，受失業(yè)及收入減少等原因影響，個人按揭和經(jīng)營貸領域也出現(xiàn)不少斷供的情況，不良資產在供給端放量。

國家金融監(jiān)督管理總局的數(shù)據(jù)顯示，2020年至2024年，每年累計處理不良資產規(guī)模均超過3萬億元。這些不良資產從銀行等金融機構剝離至AMC（資產管理公司），還需要進一步盤活。

劉平所在的機構主要從AMC或銀行等機構出售的資產包中尋找商機。在他看來，2024年四季度以來，部分一二線城市的房地產市場經(jīng)過多輪深度調整逐步企穩(wěn)，不良資產正在成為一個新的風口。

尋找機會

近年，由于房價持續(xù)下跌，房地產項目作為抵押物的價值大幅貶值，部分項目價值縮水幅度甚至突破了抵押率。劉平說，大部分項目的債權人接受房價下跌造成債權損失的事實，但會盡可能地減少損失?！拔覀兘佑|了一些債權機構，商談的空間很大。”劉平說。

劉平說，他所在機構商談的項目中，多數(shù)的債權人希望徹底退出項目解套，愿意在價格上做出一定讓步；開發(fā)企業(yè)在保交付等壓力下，通常也能接受新投資人提出的報價。所以，難在項目選擇上。

除了接觸風險項目外，劉平的團隊也接觸過銀行和AMC等機構手中的不良資產，這些不良資產通常以資產包形式整體轉讓，其中既有優(yōu)質資產，也會搭配一些劣質資產。

對不良資產包，劉平比較謹慎。一方面要拆解資產包的資產和債務，看其中是否存在具備投資價值的標的物；另一方面要看資產包的價格，如果折扣較低，且資產和債務結構相對簡單，就可以進一步考慮。

劉平說，2024年上半年，很多投資機構已經(jīng)意識到不良資產領域的機遇，但由于多數(shù)城市房地產市場下行，他們更多將目標聚焦在房地產市場相對較好的長三角地區(qū)。

2024年10月以來，隨著一系列房地產刺激政策出臺，部分一二線城市房地產成交上升，價格逐步企穩(wěn)。由此，不良資產或風險項目與房地產市場之間形成一個較大的利差空間。“雖然市場恢復了，但風險項目只能看熱鬧，無法參與?！眲⑵秸f，在原有債務沒有償還的情況下，債權人不可能對項目繼續(xù)增資，想要盤活項目，參與分食新一輪房地產市場紅利，只能引入新的投資人。

銀行等金融機構剝離的不良資產同樣如此，這些不良資產本身并不乏利差空間，缺少的是上行的市場。市場一旦恢復了，原本無人問津的不良資產就會成為各路資本眼中的香餑餑。

風口來了

近年，監(jiān)管部門不斷加強不良資產管理，出臺了一系列政策鼓勵不良資產的處置和交易。

首先，各地金融監(jiān)管部門加大對地方AMC的支持，允許其在更廣范圍內參與不良資產收購、重組和處置。這不僅為銀行減輕了壓力，也為市場提供了更多優(yōu)質的投資機會。

其次，政策層面推動不良貸款證券化試點范圍擴展，使不良資產的流動性進一步提升。金融機構可以通過證券化方式，將部分不良資產出表，提高資金周轉率，增強對實體經(jīng)濟的支持能力。

第三，法院在破產清算和重整過程中更加注重市場化處置手段，提高資產變現(xiàn)效率。

2024年11月，國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《金融資產管理公司不良資產業(yè)務管理辦法》，細化可收購的非金融機構不良資產標準，有序拓寬金融不良資產收購范圍，同時還對不良資產收購、管理、處置全流程操作進行規(guī)范。

包括劉平在內的多位金融人士認為，一系列政策的出臺，不僅提高了不良資產的市場化處置效率，同時也鼓勵金融機構通過市場化手段優(yōu)化資產結構。

從金融監(jiān)管總局公布的數(shù)據(jù)看，2019年至2023年，商業(yè)銀行不良資產余額分別為2.4萬億元、3.5萬億元、2.8萬億元、3.8萬億元、3.95萬億元，除2021年外，整體呈現(xiàn)增長趨勢。

2020年至2024年，不良資產處置規(guī)模保持在3萬億元左右。這些規(guī)模龐大的不良資產從銀行等金融機構剝離至AMC，再由AMC集中分類處置。

目前全國性的不良資產處置公司有東方資產、信達資產、中信金融資產、長城資產和銀河資產等5家，地方不良資產處置公司有50多家，地方AMC只能在省內開展業(yè)務。

目前，除了信達資產有關聯(lián)公司信達地產外，多數(shù)全國性AMC并沒有房地產開發(fā)業(yè)務。大量的不良資產只能通過掛牌進行二次出讓。

一位長期從事不良資產盤活的人士告訴經(jīng)濟觀察報，此前，由于房地產市場下行，不良資產交易市場也受到影響，大量不良資產滯留在銀行或AMC手中。隨著樓市逐步企穩(wěn)，不良資產處置有望加速。

“每年3萬億元不良資產處置規(guī)模，盤活后翻一番可以形成一個五六萬億元的市場規(guī)模?！痹撊耸空f，多數(shù)不良資產交易價格較低，只要市場給力，就可以獲得不錯的收益。這也是大量資本積極布局不良資產的重要原因之一。

在他看來，不良資產處置想要實現(xiàn)利益最大化，需要耐得住寂寞。他曾操盤的一個不良資產項目，2017年以11億元收購來改造成寫字樓，2018年投入運營后每年租金收入在1億元到2億元，目前項目估值接近40億元。

先行布局

1月10日，信達地產公告，計劃與中國信達、鑫盛利保共同設立房地產行業(yè)存量資產紓困盤活基金，母基金認繳總規(guī)模200.01億元，其中信達地產認繳100億元。該基金主要投資于房地產行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項目盤活，參與破產重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設等。

依托母公司中國信達資產在處理不良資產領域的資源，信達地產在盤活不良資產方面積累了經(jīng)驗。2022年，信達地產接手鄭州天樾九章和未來公元項目，成功盤活并實現(xiàn)銷售；2023年，信達地產通過法拍獲得時代國著項目，并于2024年3月實現(xiàn)交付。

中信金融資產為原華融資產，近年來也廣泛參與出險房企項目紓困。1月27日，融創(chuàng)中國公告，中誠信托與中信金融資產達成了北京融創(chuàng)壹號院債權轉讓相關交易安排，計劃由中信金融資產接手中誠信托的債權。

長城資產參與投資金科股份破產重整。根據(jù)金科股份公告，重整后的金科主要布局投資管理、開發(fā)服務、運營管理和特殊資產等四大業(yè)務。長城資產將為金科股份提供房地產風險資產化解和價值提升專業(yè)化服務；對重整后金科股份的保留資產和剝離資產進行系統(tǒng)梳理，形成后續(xù)資產經(jīng)營盤活方案。

劉平告訴經(jīng)濟觀察報，2024年以來，多數(shù)商業(yè)銀行陸續(xù)成立或組建了風險資產管理部門作為一級部門，計劃參與投資不良資產或風險資產處置和盤活，“和同行聊天，大家一致認為，2025年，不良資產處置將成為一個新的風口”。

不良資產處置考驗的是企業(yè)的綜合服務能力，既需要具備收購和處置不良資產的能力，也需要具備盤活及后期運營等方面的能力。

（應受訪者要求，文中劉平為化名）

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